זרם של פרויקטים חדשים של דיור מוגן שוטף את המדינה. אלפי יחידות דיור יבנו בשנים הקרובות ומאזן ההיצע והביקוש בתחום צפוי להשתנות. גם אם מגמת הביקושים אינה ברורה כל צרכה, מה שכן ברור הוא שהתקשרות עם דיור מוגן בפרויקט "על הנייר" מחייבת התייחסות שונה ונבדלת מפרויקט בנוי, תוך מתן תשומת לב לפרטים שלעיתים אף נסתרים מן העין. כניסה לדיור מוגן היא צעד המלווה בהרבה חוסר ודאות, קל וחומר פרויקט דיור מוגן בבנייה, המאופיין במשתנים רבים שאינם ידועים במועד ההתקשרות ויוודעו לעיתים רק במועד פתיחת הפרויקט.
אז מה בכל זאת ניתן לעשות כדי לצמצם את חוסר הודאות? על מה לשים דגש? במאמר שלהלן אתמקד במספר אספקטים שישפכו קצת אור על מהותה של העסקה ויסייעו לכם לתכנן אותה נכון ולחסוך עלויות משמעותיות.
היבטים כלכליים של התקשרות עם פרויקט דיור מוגן בבנייה:
קצרה היריעה מלהכיל את כל הנושאים הכלכליים הטעונים התייחסות ובמאמר זה ואסקור מספר ענייינים מהותיים לתת עליהם את הדעת:
הצמדה למדד של הפקדון:
תשלומי הפקדון צמודים למדד. ישנם בתי דיור מוגן אשר יצמידו את הפקדון למדד תשומות הבנייה ואחרים יצמידו למדד המחירים לצרכן. בשני המקרים, בימינו המדדים בנסיקה והפרשי ההצמדה עלולים להסתכם בעשרות אם לא מאות אלפי שקלים (תלוי כמובן בסכום הפקדון). מומלץ, אם כן, לבדוק אפשרות של הקדמת תשלומים. יחד עם זאת, ההחלטה על הקדמת התשלומים היא לא בינארית וישנם שיקולים נוספים שראוי לבחון, כגון האלטרנטיבה להשקעת הכספים (וכדאי מאוד להיוועץ עם איש מקצוע בתחום זה). כך או כך, הפרשי הצמדה הפכו לשיקול ממשי וראוי לעקוב אחר עליית המדד ולכלכל צעדיכם גם תוך תקופת הבנייה.
כמו כן, יש להבין כי סכום הפקדון, בתוספת הפרשי הצמדה בגינו, הוא הסכום ממנו תגזר שחיקת הפקדון, כך שהפרשי ההצמדה משפיעים גם על שחיקת הפקדון. מאידך, החזר יתרת הפקדון צמוד אף הוא למדד ומדד הבסיס שייקבע ישפיע גם על ההחזר מן הפקדון.
הצמדה למדד של התשלומים החודשיים:
התשלומים החודשיים (מכונים ברובם דמי אחזקה) צמודים גם הם למדד המחירים לצרכן החל ממועד החתימה על ההסכם, אם לא קודם לכן (לעיתים ממועד מסירת הצעת המחיר). הלכה למעשה, החל מהרגע שתכנסו לפרויקט בעוד שנתיים או יותר, התעריף צפוי לעלות בשיעור של מספר אחוזים.
פרט להצמדה למדד ישנה גם העלאה בחסות חוק הדיור המוגן שמקורה בהוראה המזכה את בתי הדיור המוגן להעלות את התשלום החודשי "בהתאם לשינוי בעלויות התפעול השוטף". הסעיף מגן על האינטרס הכלכלי של בית הדיור המוגן בעת עליית מחירים שאיננה באה לידי ביטוי באינדקס של מדד המחירים לצרכן. ישנן מחלוקות לרבות ועקרוניות ביחס לאופן ושימוש במנגנון העלאה זה. נציין כאן רק את הקושי לבודד את המקור לייקור עלויות התפעול השוטף של בית הדיור המוגן המצוי בשלבי אכלוס. לכן, כדאי לקבוע תקופה של מספר שנים לאחר אכלוס הבית, בהן לא תחול העלאה כאמור וכי זו לא תצטבר בשנים הלאה.
מע"מ ריבית רעיונית:
מרכיב מיסוי נוסף בעסקאת דיור מוגן והוא חל במקביל למרכיב שחיקת הפקדון. יש לוודא אם בית הדיור המוגן מתכוון לגבות מע"מ זה וכן לוודא מאיזה מועד הוא יעשה כן. שיעור הריבית הרעיונית יכול להשתנות במרוצת הזמן לפי קביעה של רשויות המס והוא איננו מסתיים במועד סיום שחיקת הפקדון. חשוב להבין היטב את מנגנון החישוב של מרכיב זה.
בטוחה להבטחת כספי הפקדון:
על פי חוק הדיור המוגן בית דיור מוגן מחויב להבטיח את כספי הפקדון החל מסכום של 70,000 ש"ח. כשמדובר בפרויקט בבנייה תינתן ערבות בנקאית עד לאכלוס הפרויקט ולאחר מכן תוחלף הערבות ברישום הערת אזהרה לתקופה זמנית. לבסוף תינתן אחת מהחלופות הקבועות בחוק כבטוחה (משכנתה, ערבות בנקאית או הפקדה של 40% בידי נאמן).
שימו לב, אם תשלמו רק 69,000 ש"ח כפי שמתאפשר במספר פרויקטים, אזי כאמור אין חובה להעניק לכם בטוחה. יחד עם זאת נזכיר את הפרשי ההצמדה שיחולו על סכום גבוה יותר לתשלום.
נוסף על אלו, היה ורשום שעבוד לטובת גוף מממן של הבנייה (בנק למשל) עליו למסור לדייר "מכתב החרגה", לפיו השעבוד הרשום לטובתו לא ימומש מתוך הדירה המוקצית לכם.
מפרט הדירה וביצוע שינויים בדירה ובפרויקט:
אחת החולשות בפרויקט בבנייה הוא בליינד דייט עם הכלה. בעת החתימה על הסכם אתם כנראה לא תדעו כיצד תראה הדירה. בשלבים המוקדמים של שיווק הפרויקט, אין מפרט ברור ומלא של כל האלמנטים הצפויים להרכיב את הדירה ואין מודל להסתמך עליו. למשל, סוג אריחים, צבע ארונות, שיש במטבח, סניטריה וכיוצא באלה עבודות גמר, הן אניגמה מוחלטת. ישנן הדמיות שאינן מחייבות ואינן מצטרפות לחוזה ורק בשלבים מאוחרים יותר מבצע בית הדיור המוגן את הבחירות הסופיות.
נוסף על כך, בית הדיור המוגן שומר על זכותו לבצע שינויים בפרויקט כגון הגדלת מספר היחידות, מספר הקומות, שינויים בשטחים הציבוריים ובעירוב השימושים בפרויקט . מנגד, עליכם להבטיח את האינטרס שלכם באמצעות קביעת עוגנים עקרוניים שישמרו על מינימום של ודאות. כך לדוגמה ניתן לקבע את מיקומה של הדירה בפרויקט.
ביטול ההסכם טרם אכלוס:
על פי רוב, ביטול ההסכם טרם מועד האכלוס כרוך בדמי ביטול ובעלויות נוספות. בדרך כלל, קל לזהות ולהבין את דמי הביטול, אולם אנשים מתקשים להעריך את העלויות הנוספות שעלולות להיגרם במקרה של ביטול, וביניהן: דמי טיפול שנגבים במועד חתימת ההסכם ולא מוחזרים, מע"מ ריבית רעיונית ועלויות בגין שינויים שבוצעו בדירה. מה ניתן לעשות כדי לצמצם הפסדים? לערוך מדרג של דמי הביטול בהתאם לציר הזמן של ביטול ההסכם כך שככל שהביטול רחוק יוצר מועד האכלוס, הקנס יהיה קטן יותר. בנוסף ניתן לקבוע כי בהתקיימות אירועים מסוימים לא יגבו חלק רק מן העלויות.
רקפת שפיים, עו"ד
עו"ד רקפת שפיים מתמקצעת בתחום של דיור מוגן והגיל השלישי. בעבר שימשה כיועצת משפטית של אחת מרשתות הדיור המוגן הגדולות בארץ, וכיום מלווה דיירים בהתקשרות מול בית הדיור המוגן כל הזכויות במאמר לעיל שמורות לעו"ד רקפת שפיים ואין לעשות בו כל שימוש המפר את זכויות היוצרים
כתבות נוספות בנושא
